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 最近,各城市都在房价调控目标的最后期限发布了房价调整目标。笔者认为,房地产调控事关中国经济的长治久安,调控政策需从长计议。
   首先,一些城市把“今年”的房价调控目标定在与收入增长一致的水平,并不见得是“合理”的。实际上短期内,一线城市房价下降才是合理的。
   其次,银行房地产信贷的调控政策需要长期化。如果问近年房价大幅上涨的推手是什么。一般回答是“刚性需求”。“刚需”就是没有弹性,特别是没有价格弹性,不论房价如何变化,不论买得起还是买不起,这样的刚性需求只能是居住需求。投资性需求受价格影响很大,也就是弹性很大,显然不是刚性需求。在房价大幅上涨挤出了一般收入群体的居住需求后,在房价继续上涨的强烈预期下的购房需求,只能是投资或者投机需求。房价上涨的推手主要是投机而不是“刚需”。
   占主导地位投机需求破坏了房地产以居住需求为主的基本属性;投机活动推动房地产价格大幅上涨,破坏了房地产市场的正常秩序,说明房地产市场失灵,政策的干预目标就必须针对投机需求。
   当然,没有银行资金的支持仅凭投机动机是难以推高房价的。如果投机活动全部用自有资金全额购房,房价是不可能大幅上涨的,没有银行资金源源不断的支持,不断接受高房价的资金链断掉的风险大大上涨,而且风险完全由接手的人来承担,谁也不愿成为最后的接盘人,投机博弈就会停止,房价上涨自然失去动力。
   所以,银行资金不断对投机者提供信贷,不断放大投机资金规模,放大收益和利润,使利用银行资金投机房地产推动房价活动越来越活跃,房价被推高的同时,对应杠杆效应放大的风险被银行承担,房地产的投机活动理所当然地继续玩下去。因此,长期规范投机者利用银行资金的游戏是房地产市场乃至整体经济持续健康发展的关键。
   第三,长期稳房价需要制度层面的不断完善。
   首先,房地产税推广并制度化。过去没有实施房地产税,现在作为一项房地产的调控手段推出,增加房地产投机的成本,对房价调整应有威摄作用。房地产税是针对土地使用权转让的一种税收,是国际通行的税种。从房地产市场税收体制的完善和房地产长期的健康发展角度,房地产税应该被制度化,试点完成后推广到全国范围内。
   其次,土地政策规范化。地方政府的土地财政显然是房价上涨的另一重要原因。只有对现在的土地政策以及与之相关的地方政府的事权财权关系和政府职能的转换进行改革,才能使房地产价格回归正常并稳定合理增长。
   另外,保障性住房政策的长期化。短期内保障性住房以租为主,有灵活性,以租赁为主的保障性住房不是终身制的,随着收入不断发生变化,租房者随时可以升级改善住房然后退出,保障性补贴可以继续服务于其他低收入群体,政策资源会得到优化使用,而且对保障性住房的投入可以抵消对商品房调整会影响经济增长的担心。不断推出保障性住房后增加的改善性需求有利于商品房市场的正常发展。长期来说,保障性住房可能在未来十年内成为城镇化和收入较低的群体,包括刚毕业的每年几百万大学生安居保障,保障性住房事关长期经济和社会发展的保障。保障性住房的关键是管理,建立包括准入分配审核退出在内的管理机制,使政府补贴保持公平和效率。政府提供贴息优惠免税等等鼓励政策,使参与者可以得到资本的社会平均收益率,推动资本和开发商参与也非常重要。
   最后,商品房地产衡量价格的指标要长期化和合理化。房价指数要分类制定,一线、二线、三线城市,不同面积区间、不同地段,应该有相应的指数。合理的指标才能衡量真实的房价水平,真实房价上涨与收入水平增长一致,一般收入水平的群体可以有满足居住需求的预期,经济持续发展和社会稳定的目标才能实现。
   近期包括利率调整在内的房地产组合政策随着累计效应显现对房价调整是会产生作用,但是房地产市场的长期稳定发展必须建立制度和一些政策的长效机制。
    (2011年04月08日 中国证券报)

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左小蕾

左小蕾

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银河证券首席经济学家1992年8月,获得美国伊里诺依大学( Univ. of Illinois at Urbana-champaign) 博士学位( 国际金融, 经济计量学)。

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